Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron pozwala zakończyć najem w terminie ustalonym wspólnie przez wynajmującego i najemcę. Obie strony muszą wyrazić zgodę, a ustalenia najlepiej zapisać i podpisać w formie pisemnej. Poniżej znajdziesz procedurę oraz gotowy wzór dokumentu.
Czym jest porozumienie stron?
Porozumienie stron to zgodne oświadczenie woli wynajmującego i najemcy, którego celem jest zakończenie umowy najmu. W przeciwieństwie do wypowiedzenia, które składa tylko jedna strona i które zwykle wiąże się z okresem wypowiedzenia, porozumienie wymaga akceptacji obu stron.
Strony mogą ustalić dowolny termin zakończenia najmu, także wcześniejszy niż wynikający z umowy lub przepisów. Z tego powodu rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest szczególnie przydatne przy umowie zawartej na czas określony bez klauzuli pozwalającej na wcześniejsze wypowiedzenie. Samo jednostronne wypowiedzenie takiej umowy może być wtedy bezskuteczne.
Podstawą prawną są ogólne zasady dotyczące zobowiązań i umów określone w Kodeksie cywilnym. Forma pisemna nie zawsze jest warunkiem ważności porozumienia, ale zapewnia stronom dowód ustaleń i ogranicza ryzyko późniejszego sporu.
Jak przeprowadzić rozwiązanie umowy krok po kroku?
Procedura jest prosta, ale wymaga uzgodnienia nie tylko samej daty zakończenia najmu, lecz także sposobu rozliczenia lokalu i kaucji:
- Porozmawiaj z drugą stroną – przedstaw propozycję wcześniejszego zakończenia umowy i ustal, czy wynajmujący oraz najemca wyrażają zgodę.
- Ustal warunki – określ datę ustania najmu, dzień wydania lokalu, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji oraz ewentualne koszty napraw.
- Przygotuj dokument – wskaż strony, pierwotną umowę, adres lokalu i konkretną datę rozwiązania. Nie zostawiaj ustaleń wyłącznie w wiadomościach lub rozmowach telefonicznych.
- Podpisz porozumienie – dokument powinien podpisać wynajmujący i najemca. Każda strona powinna otrzymać własny egzemplarz.
- Przekaż lokal – w dniu wyprowadzki sporządź protokół zdawczo-odbiorczy, odczytaj liczniki i potwierdź zwrot kluczy.
Jeżeli druga strona nie wyraża zgody, nie można jednostronnie „wymusić” porozumienia. Wtedy trzeba sprawdzić, czy umowa albo przepisy pozwalają na wypowiedzenie. Przy umowie na czas określony bez odpowiedniej klauzuli może pozostać oczekiwanie do końca umowy albo dalsze negocjacje.
Co powinno zawierać porozumienie?
Dokument powinien jednoznacznie identyfikować umowę i określać skutki jej zakończenia. Należy umieścić w nim:
- datę i miejsce sporządzenia dokumentu,
- pełne dane wynajmującego i najemcy, w tym numery PESEL, a w razie potrzeby także dane dokumentów tożsamości,
- datę zawarcia pierwotnej umowy oraz dokładny adres lokalu,
- konkretną datę, z którą ustaje stosunek najmu,
- ustalenia dotyczące wydania lokalu, kluczy, mediów i kaucji,
- oświadczenie o rozliczeniu roszczeń albo wskazanie, jakie należności pozostają do zapłaty,
- czytelne podpisy obu stron.
Ogólne oświadczenie o braku roszczeń warto wpisać dopiero wtedy, gdy rzeczywiście rozliczono czynsz, opłaty, szkody i kaucję. Jeżeli rozliczenie nastąpi później, dokument powinien to wyraźnie przewidywać.
Wzór rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron
Poniższy wzór można skopiować i uzupełnić. Pola dotyczące kaucji i rozliczeń należy dostosować do ustaleń konkretnej sprawy.
POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY NAJMU
zawarte w dniu …………………………… w …………………………… pomiędzy:
Wynajmującym: ……………………………………………………………………………
adres: ………………………………………………………………………………………………………
PESEL lub NIP: ……………………………, dokument tożsamości: ……………………………
a
Najemcą: ……………………………………………………………………………………
adres: ………………………………………………………………………………………………………
PESEL lub NIP: ……………………………, dokument tożsamości: ……………………………
§ 1
Strony oświadczają, że w dniu …………………………… zawarły umowę najmu lokalu położonego w …………………………………………………………………………………
§ 2
Strony zgodnie postanawiają rozwiązać wskazaną umowę najmu za porozumieniem stron z dniem ……………………………
§ 3
Najemca wyda lokal Wynajmującemu w dniu …………………………… wraz ze wszystkimi kluczami. Strony sporządzą w tym dniu protokół zdawczo-odbiorczy zawierający w szczególności opis stanu lokalu oraz stany liczników.
§ 4
Kaucja w kwocie …………………………… zł zostanie zwrócona Najemcy w terminie ……………………………, po rozliczeniu należności i ewentualnych szkód. Strony ustalają, że …………………………………………………………………………………
§ 5
Po wykonaniu ustaleń określonych w niniejszym porozumieniu strony nie będą zgłaszać wobec siebie dalszych roszczeń wynikających z umowy najmu, z wyjątkiem: …………………………………………………………………………………
§ 6
Porozumienie sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
………………………………………
Podpis Wynajmującego
………………………………………
Podpis Najemcy
Co sprawdzić przy przekazaniu lokalu?
Podpisanie porozumienia nie kończy wszystkich czynności. Najważniejszym dowodem wykonania ustaleń jest protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien opisywać stan mieszkania i wyposażenia oraz dokumentować moment przekazania lokalu.
Przed podpisaniem protokołu sprawdź następujące elementy:
- spisz stany liczników prądu, wody i gazu,
- opisz stan techniczny lokalu oraz widoczne uszkodzenia,
- ustal, czy występują zaległości w czynszu lub opłatach za media,
- potwierdź zwrot wszystkich kluczy, pilotów i innych elementów wyposażenia,
- ustal termin i sposób zwrotu kaucji oraz podpisz protokół w dwóch egzemplarzach.
Wynajmujący może rozliczyć z kaucji udokumentowane zaległości lub koszty usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie lokalu. Termin zwrotu kaucji powinien wynikać z umowy, porozumienia albo właściwych przepisów. Jeżeli rozliczenie wymaga oczekiwania na rachunki za media, trzeba wskazać to w dokumencie i określić sposób późniejszego rozliczenia.
Przed podpisaniem upewnij się, że porozumienie zawiera dokładną datę zakończenia najmu, podpisy obu stron i ustalenia dotyczące kaucji. Zachowaj swój egzemplarz wraz z pierwotną umową, protokołem oraz potwierdzeniami rozliczeń.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Jeżeli między stronami występuje spór o kaucję, szkody lub zaległości, przed podpisaniem dokumentu warto skonsultować treść porozumienia z prawnikiem.
